房地产产品的创新与所有人的生活息息相关,因此一直是一个受到社会广泛专注的话题。不断追求在产品策划、设计、运营上推陈出新、引领时代的趋势,是杰出的房地产商与一般中小型开发商的重要区别。在过去近20年来,我国房地产产业发生了非常大的变化,并涌现出不少新产品、新模式、新概念。本文将讨论业内著名的房企经理陈世玉在养老地产、“房地产+”新模式、绿色房地产等多个热点领域引领的重要革新。

  陈世玉先生在过去的20多年来一直从事房地产开发工作,因其精准把握民用和商业房地产新趋势、并不断通过创造性的市场定位和产品设计把这些趋势变为市场主流产品的杰出成就而享有盛名。他1995年进入著名的四川省川北建筑总公司工作,从第一线的施工员、小区项目质检员做起,凭借各方面的优异工作逐渐升职为项目经理、副总经理等职位, 在开发的各个环节都积累了丰富经验。于川北建筑总公司之后,他先后任职于南充市天一房地产开发有限公司、南充市绿缘房地产开发有限公司,在每个公司都建树斐然。陈世玉最为人称道的是他在策划先进的房产产品上做出了多项突破性的工作,深刻影响到同行们的开发理念,开发出的产品也因为深刻把握时代的脉搏和新颖性备受各界关注。

  陈世玉在思考房地产项目规划

  2003年,陈世玉受邀担任天一房地产有限公司担任副总经理,负责民居开发的前期定位和产品设计工作。他通过自己的调研发现,这个时期因为老龄化社会的快速到来,养老房地产不仅迅速成为一个关系到每个家庭的热点,也面临着现有产品无法满足民众需要的尖锐挑战。人口老龄化是一个世界性趋势,但中国由于特定的人口国情和人口政策的左右,老龄化的到来比其余国家更加迅猛。养老院短期内激增的巨大需求使得费用高昂,导致大批老人必须转而和子女同住。陈世玉的市场研究结果表明,购房主力以中青年夫妇为主,这个人群普遍购入当时中国主流的两室户型。但随着社会情况的急速变化,陈世玉认为很快大家就会开始考虑和父母、自己的孩子三代同堂的可能性,因此市场上将兴起对三室户型的大量需求。而当时的三室户型不仅设计少、选择面窄,还有一个在陈世玉看来致命的缺陷:因为库存的三室房产是针对高收入人群建造的,面积基本都在140平方米以上;随着我国住房每平方米单价的上升,面积大的住房总价就大大增加,这样的三室户型完全超出了作为购房主力的中产人群的消费能力。

  带着这种对住房需求综合变化的前瞻性认知,陈世玉认为解决中国中产阶级养老问题的住宅必将是一个巨大的商机,力主开发了位于南充市西河旁边的“金水桥美景园”项目。他将项目定位中档,不仅完全摈弃了当时主流的两室户型,同时把市场流行的大三室户型改而设计为110平方米的小三室户型,并添加了不少国内非常少见的方便老人起居的设计,以满足市场上主力购房者升级换房的需求。针对当时市场上极度欠缺对家庭友好型社区辅助设施打造的现状,陈世玉不仅对房型设计、产品定位进行了颠覆,在这个项目的各项辅助设计上都独具匠心。在选址和绿化上下功夫,小区内风景优美,采用了最先进的绿化带设计隔离城市喧嚣,便于老人散步锻炼、孩子嬉戏。小区内还添加了针对老人医疗需要的各项设备。此项目一经推向市场就供不应求,整个小区在短短3个月内就销售完毕,创下了多项销售记录,并使得天一房地产投入的资金得到了极为快速的回笼。在陈世玉的负责下,此项目从前期市场调研开始到销售全部完成,仅仅用了2年时间,为天一房地产创造了200%的纯利润,大大高于同行业类似项目的数据。

  我国著名房企经理人陈世玉

  “金水桥美景园”的成功在购房者和开发商中都引起了强烈反响,并迅速影响到了后续民居房楼盘的开发。在陈世玉的工作之后,很多正在开发中的项目随之变更了规划设计图纸,参照他的经验和形式进行开发,也获得了巨大成功。随之而来的是一波行业内对于老人友好型社区的全方位打造,从户型的研发、对满足三代同堂家庭的辅助设施的空前重视、加强环境建设、新增多种生活服务等各方面来解决养老房产亟待解决的问题。在这个持续至今的过程中,针对中产购房者的小三室户型已成核心和主流。

  2006年,陈世玉进入南充市绿缘房地产开发有限公司主持其市场调研和项目开发的工作。在接下来的数年间,中国房地产先是暴跌、然后持续低迷,房地产开发商普遍经历了一个挣扎求存的艰难过程。在这个过程中,依然是那些商业模式的创新使得优秀的房企经过大浪淘沙脱颖而出,其中陈世玉的“房地产+”尝试就是一个范例。

  “房地产+”到了今天已经是一个大家耳熟能详的热门词,但房地产到底“+”什么,却是决定成功的关键。陈世玉通过社会调查和实地勘验,发现当时的南充高坪区龙门市场周边辐射方圆几公里都没有其他的任何农贸市场,超过6000户居民的日产生活用品必须通过龙门市场采购。但这个农贸市场当时几乎是一块平地,周边的居民买菜和菜农卖菜,无论刮风下雨大都只能在露天进行,居民和商贩都怨声载道。对现有产品的不满意味着对于改变的要求,必然会催生新事物和新模式,因此陈世玉认为这个市场很有开发的商业潜力。他一力主持了绿缘房地产对龙门市场的兼并,然后对其进行改造升级、二次开发建设。在这个过程中,陈世玉第一次提出了“民居房地产+市场消费”综合体的概念,即在一个开发项目中同时开发公寓民宅和周边配套的市场, 并成立市场管理公司对其进行经营管理。民居和市场互相支持,居民为市场的存在和成长带来大量的消费,设施齐全的现代化市场又大大方便了居民的日常购物。这样的设计,不但使得住宅迅速销售完毕,后续的市场经营也持续不断地为公司带来收益,为绿缘房地产创造了巨大的利润。

  在此成功经验的推动下,“民居房地产+市场消费”的新模式建立并开始在各地推广开来,很多有实力的大中型开发商跟进和使用了这个模式。在这个模式下,不仅开发商的盈利从单一性变得多元化、有持续性,也大大方便了城市整体的配套规划开发,还使得新建的民宅小区在一开始就有相当完善的周边市场购物环境,是一个三赢的局面,因此在业内得到了广泛的借鉴和应用。陈世玉本人也做了大量后续工作,不断完善和丰富“房地产+”的内容。例如他后续开发的南充市嘉陵区“广场林静”项目,第一个在中端住宅小区的负一层设立了现代化的农贸市场,也是公认的新开发模式典范。

  在推动我国的“绿色房地产开发”方面,陈世玉也是一个知名的先行者。绿色房地产在欧美日本等国是一个深入人心的概念,但在20年前的中国,推行绿色房地产的开发有相当大的阻力。很多开发商认为这样的项目前期投入太大,回本很慢,是完全和以盈利为目的的商业行为背道而驰的,所以不愿意上马绿色房地产项目。而陈世玉作为一个有社会担当、同时也要为企业利润负责的商业领袖,一直主张科学策划的绿色项目绝不仅是有利于环保,同时也完全能够通过科学设计、科学销售和后续维护上的低成本来抵消较高的造价,不需要以牺牲房地产开发商的商业利益来换取绿色开发。

  为了向同行证明自己观点的可行性,陈世玉一直用数据说话,通过自己的尝试来推动绿色房地产开发。早在2000年,当他担任川北建筑总公司建筑经理的时候,就在南充市烟草公司住宅小区和南充市烟草公司办公大楼的两个项目建造中引入了非常多的绿色开发元素。基于陈世玉扎实的技术背景,他对工程的设计施工图纸提供了很多改进意见。例如,在他的建议下,原设计的高能耗、高污染的页岩砖墙体被改为了加气混凝土墙体,既保证了功效,又保温隔热,同时也降低了建设方的成本。这两个项目运营以来,低能耗的数据非常靓丽,受到了各方面的极大好评,也为我国的房地产开发商能够以较低成本开发绿色房地产提供了坚实的佐证。

  陈世玉开始负责项目的全盘策划和设计后,对绿色房地产的推动力度加大,开始涵盖从前期市场定位、建设实施、到后期销售的全产品线每个环节。其中一个经典的定位、销售案例要数他为绿缘房地产规划设计的“嘉玉苑”小区项目。陈世玉将目标销售人群定位为经济实力不是很强、但对社会新事物接受度高、社会责任感强的年轻人,把项目规划为“绿色小户型”。他把房屋的屋顶设计为坡形屋面,预留安装太阳能热水器的位置,使屋顶能产生热水引入需要的住户,节约居民的天然气消耗,达到节能的目的。“嘉玉苑”还有其他各种节能措施,例如在墙体上安装保温隔热板,减少室内外热能交换。这在中国的中低端公寓中是一个创举,其设计理念一经推出就受到了很多人、尤其是年轻人的追捧。这个设计理念极大地提升了绿缘房地产在房产行业和社会上的公司形象和品牌知名度,加快了房屋的销售,使得该项目迅速开发、建设和销售完毕。“嘉玉苑”开启的中低端民居绿色开发理念使得环保栖居变成了每个人都可以达成的生活目标,而不再是高端人士的专利。这种认知上的根本性进步,无疑是房企人对社会的重大贡献。

  陈世玉先生持之一贯的创新精神、他所获得的商业成功得到了业内专家和社会大众的高度认可。行业内普遍认为,能把单个项目做成功相对容易企及,但持续多年能准确把握行业的未来发展趋势、并开发出引领潮流的各种产品创新、商业模式创新,推动社会理念进步,却是只有杰出的商业领袖才能达到的成就;而陈世玉就是这样的一位远超侪辈的卓越人物。时代呼唤更多这样富有创造力和社会责任感的房企领袖出现。(记者:费庆涛)

来源:中信网

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