是谁推高了国内房地产市场的价格?在一个成熟的市场中,这是很容易回答的问题——房地产市场的价格是由市场供求关系决定的。有房地产开发商说,市场存在着“刚性需求”,住房的产品供给又不足,房价岂能不高?
    但是,对于中国的房地产市场来说,并非如此简单。如果将住房作为一种商品,它与一般的商品有很大的差别,它是不动产,具有不可贸易性、唯一性、产品异质性等特性。如果政府对住房产品没有一系列严格监管,住房产品很容易形成垄断性定价。住房消费者不仅对住房的产品处于严重信息不对称的情况下,而且也处于对住房产品定价被动接受的弱势条件下。特别是在中国土地为国有或政府完全垄断,房地产开发商始终掌握着对住房垄断性定价的优势。
    同时,住房既是投资品也是消费品。如果住房是消费品,那么其需求不仅是有限的,而且也可以由市场的供求关系来决定,通过市场达到包括价格在内的供需均衡。如果住房是投资品,再加上融资便利、杠杆率高、投资者对房价上涨预期强烈,那么住房的投资需求就是无限的。反之,如果上述条件出现逆转,住房的投资需求可能降到零。因此,在当前宽松的信贷条件下,投资者对住房投资的无限需求在不断地推动房价上涨。而这种住房投资的需求是无法通过增加住房的供给来解决的。
    就当前国内一、二线城市的房价来说,无论用国际上认可的“房价收入比”、“价格租金比”和“绝对价格法”的哪一种方法来衡量房价的总水平,像上海、北京、深圳的房价都已经高得离谱。比如,北京核心区房价与收入之比达到22:1,明显高于东京、伦敦等国际性大城市。如果居民希望购买住房投资收租金,其回报率低于现有的利率水平。
    是什么原因导致中国房地产市场如此之高的价格呢?最为根本的原因,就是这些地方住房投资比重过高,特别是今年4月份之后,当投资者能够从银行获得世界上最低利率的资金、并有较高的杠杆率时,国内房地产市场突然间由消费为主导的市场转化为以投资为主导的市场,大量的投资者涌入市场,当地的房价就会在短期内被推高。
    现在我们要问的是,住房为何从消费品变成了投资品?为何能够非常便利地获得较低利率的银行信贷资金?这些原因与房价快速飙升有什么关系?
    按道理说,住房作为劳动生产力再生产的基本要素——居民最基本的生存必需条件——它应当通过政府的公共政策得以保证,并在这个前提下才能成为投资品。但是,政府为了所谓的经济增长,却离开了这个基本前提,采取各种刺激政策,从而让住房由消费品转化为投资品,其结果,住房价格被推高就是必然的。
    对于住房投资者来说,在政府鼓励住房投资的政策引导下,各种投机资本就会不断涌入这个市场,价格随之水涨船高。正是在这种情况下,市场供求关系发生了巨大的变化,即由于住房生产周期性较长,需求快速增长而供给跟不上,房地产开发商会不断地推高房价,甚至通过非正常手段,刻意制造住房供不应求的紧张局面,以便进一步推高房价。
    对于商业银行来说,在宽松的货币政策下,无限扩张信贷或过度使用公共金融体系也是他们的本性。因为,在上述背景下,商业银行可以把信贷过度扩张的收益归自己所有,将成本归结于整个社会。今年上半年的天量信贷增长就是这样的结果。不少商业银行突破或违反现有的信贷政策规定,通过住房投资者让天量的银行信贷涌入房地产市场,使得各地的房地产价格一直虚高不下。今年1-9月份,个人住房按揭贷款增长达107%,就是这种结果。再加上地方政府一系列托市政策,房价就在多种因素的合力下快速飙升。
    可以说,在高房价下,所谓的GDP增长、地方政府的土地财政收入、房地产企业的暴利、商业银行的利润增长和住房投资者的收益等全部得到了保障。但另一方面,却是整个房地产市场被严重扭曲,住房的基本功能丧失,房地产市场泡沫越吹越大,大大增加了中国经济面临的风险和危机。
    总之,不断被推高的畸形房价,反映了公共政策偏离住房市场发展的根本目标,使得政府的房地产信贷政策成为一种财富转移与掠夺机制,由此导致房地产市场的短期行为,其表现便是地方政府托市、开发商为牟取暴利而不择手段、商业银行为一己利益过度使用公共金融体系,并且被短期逐利投资者所利用等。最终,不仅消费者的利益受到损害,而且对经济的发展贻害无穷。