农村集体建设用地在我国建设用地中占有相当大的比重, 随着我国经济社会的快速发展和城市化的不断推进,城镇建设用地的需求量越来越大,现有的国有建设用地因其本身的稀缺性,建设用地捉襟见肘的状况愈演愈烈,它已成为制约城市化继续推进的瓶颈,因此迫切需要农村集体建设用地的入市流转。为了探究农村集体经营性土地入市改革等一系列问题,南京财经大学法学院“常州市武进区农村集体经营性建设用地入市试点”调查实践团来到常州市武进区,实地调研武进区农村集体经营性建设用地入市试点改革情况。

2015年,武进成为全国33个农村土地制度改革试点地区之一,武进把改革重心放在了集体经营性土地入市,允许农村集体经营性建设用地可上市交易、可抵押转让。2016年,武进区全面开展集体经营性建设用地入市改革,作为全国33个试点之一,江苏省唯一个试点,武进区深入研究改革之间的内在逻辑,紧密结合武进实际,在改革成果上开全国先河。

政府明确职能,助力入市改革

在武进区农村土地制度改革三项试点办公室王文献主任看来,武进区作为“苏南模式”的发源地之一,此次农地入市改革是一次良好的机遇与挑战。实践调查团通过与武进区土地制度改革负责人开展座谈会了解到,2016年,农村集体经营性建设用地入市试点改革在武进区全面推进,武进区精心做好制度设计,明确了镇、村、组三级入市集体,规范了集体决策入市程序,建立了”两确保,一增强”合理的土地收益分配机制。2018年全区集体经济建设用地入市过万亩,面积8.67万亩,交易总额87.5万亿元,土地增值收益36亿元,惠及农民67.5万余人。

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调查团与试点办负责人进行座谈

合理分配收益,农民集体都受益

集体经营性建设用地增值收益分配作为其入市的核心,关系到国家、集体和农民等多方的切身利益。然而,在入市交易过程中,对其入市产生的增值收益如何进行分配仍存在各种问题。

调查团进一步深入考察,来到改革先锋试点村–湟里镇西墅村。湟里镇土地所吴所长向调查团介绍了西墅村五年以来的改革试点成果,在集体经营性建设用地上,西墅村入市90余宗,村集体收入470余万元。西墅村村支书季文斌从事基层工作几十年,他谈到:“土地改革中要明确一个方向,即富民强村。要找到两大突破口——既要壮大集体经济,增加农民收入,又要找到可持续发展的突破口。”

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西墅村负责人介绍改革经验

不可能将全部收益都直接分配到农民手中,入市改革中农民最关心的还是利益分配问题,西墅村结合村庄发展情况,做到短期利益与长期发展相结合,季书记坦言:“为了村集体经济的壮大和可持续发展,村集体必须留存大部分来改善公共设施,统筹规划,壮大集体经济。”在改革试点的过程中,西墅村不但做到了因地制宜的进行美丽乡村建设,弘扬乡村文化精髓,而且实现了乡村产业振兴。农民不仅收益增加,获得感,幸福感也得到了提升。通过对村民采访与交谈,调研小组发现增值收益的分配作为集体经营性建设用地入市的核心,是促使其合法入市的重要保证。因此,以提高农民的分配比例为目的,在兼顾国家、集体、农民三方利益的前提下,合理分配增值收益是集体经营性建设用地入市的关键。

唤醒企业活力,产业振兴新农村

农地入市改革不仅使农村土地物尽其用,也唤醒了暂缺活力的企业。调查团深入常州市武进区礼嘉镇几家极具代表性的企业,探究企业在农地入市改革中的生存之道。礼嘉镇的企业以乡镇企业居多,大多数都是以工业产业为主,有一些企业业甚至在上下游之间形成了产业链,经济发展良好,这为集体土地入市打下了良好的经济基础基础。

走进常州市泰达汽车配件厂,企业负责人介绍,泰达汽车配件厂因拆迁被政府安置到工业园区,但因为手续未来得及完善,所以没有取得土地使用证。在这次的改革试点中,泰达汽车配件厂接受了10多亩入市土地,并取得了土地使用权,拿到了不动产权证书。企业负责人表示,尽管比之前多交了300多万,但是企业也获得了该土地的土地使用权,企业也就能支配该土地的租赁、出让和抵押三项权能。在享受土地使用权之后,企业的发展也会变得更加稳定,因为土地是根,只有根定了,地定了,企业这棵树才能更好、更稳定地发展。

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常州市泰达汽车配件厂取得不动产权证书

礼嘉镇新辰村的精密电子配件厂也在这一次的改革试点中享受到了红利。在被问道“改革后反而会以更高的价格取得使用权,您有什么想法吗?”时,企业负责人表示:“对于机械制造行业来说,我们对企业规划的周期是长期性的,我们规划一个长期的客户是10年甚至20年的,如果没有稳定的土地和厂房,那么企业生存发展的不确定性就会增加,如果我没有买下这块土地,需要企业搬家,那才是大苦头!”

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常州市精密电子配件厂负责人介绍土地入市经验

在农民增收需求迫切和城市建设用地紧张的双重压力下,常州市武进区改革试验区结合自身实际情况,初步探索形成了多样化的存量盘查、入市交易以及收益分配方式。但是,在大环境下,农村集体经营性土地入市改革也存在集体增收与土地财政矛盾、集体间存量失衡、与征收相比收益差距大以及收益分配不可持续等问题。通过不断地采访了解,调查团认为未来改革中应进一步明确集体经营性建设用地概念范围,建立新型的建设用地指标管理体系,放松入市用途管制,完善入市土地的权能,同时推动集体经济组织发展,保障农村集体经营性建设用地入市改革的顺利进行。

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西墅村村委与调查团合影

通过入市改革,武进区让曾创造辉煌的土地再次释放了活力,下一步,在试点改革的深化与收尾阶段,武进区会继续完善制度设计的各个环节,让改革的红利惠及到更多的农民,调查团也相信,武进区将会为全国土地改革以及相关法律的修订提供宝贵的实践经验。(供稿:全志杰)


来源:蓝海经济网

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