又到Taifee812交作业的时间了,每天跟形形色色的投资客们打交道,经历和了解到的成功案例、失败案例一大堆,一直有心把所有东西写出来,希望能成为广大投资者们前进路上的灯塔!不过也有不少VIP客户劝黑妞学会自私,毕竟十多年扎扎实实走出来的经验说,不是互联网上一堆假专家那套似是而非冠冕堂皇的理论能相提并论的!当然,黑妞深知核心的东西别人永远带不走!

做柬埔寨房产之前,尤其是做香港、美加澳投资移民、新加坡房产时,黑妞主要接触的是身价不菲的超级大土豪客户,但自从Taifee812以“柬埔寨黑妞”这个身份开始写文章以来,黑妞通过文字认识了非常非常多真诚的小中产客户,这其中有很多人从未来过柬埔寨考察,也从未见过黑妞本人,就选择跟黑妞微信买房,这是非常非常不容易的!

很开心!黑妞Taifee812终于凭借多年扎实的专业沉淀和真诚待人,做到了将国人购置海外房产这件事回归到投资这个本质上来了!这是黑妞从事海外房产多年的心愿!因为90%以上的国人购置海外房产的目的是纯投资,而非自住,所以投资这件事交给专业的人就好!

投资其实就是专业本身、经验沉淀、数据支撑、道德底线堆砌出来的综合能力的体现,当然这种综合能力非常难得,更何况是傻子太多,骗子不够用的柬埔寨,整个市场乱糟糟,所有人都急功近利只想赚快钱,投资客和从业人员,以及开发商之间有严重的信任危机,而且是越演越烈的态势!原因很简单,柬埔寨房产市场太火,张三李四王麻子都来柬埔寨卖房子了!

以上截屏是老客户发给Taifee812的【捂脸】

好了,久不更新,一发不可收拾,闲篇扯的有点太多了,言归正传,今天Taifee812跟大家聊聊金边的写字楼!

投资柬埔寨的写字楼?傻吧!

国内写字楼空置率那么高!

我在国内买的写字楼没怎么涨,住宅涨了两三倍!

买写字楼肯定不好转手!

……

以上是目前黑妞听客户说到金边写字楼时的普遍反映!到底这些担心和顾虑有没有必要呢?黑妞来为大家分析分析:

第一、来说说黑妞Taifee812老生常谈的一个词:发展阶段

将垂暮老者普遍闻风丧胆的三高、糖尿病、骨质疏松症放在一个朝气蓬勃的少年身上显然是庸人自扰。

记得2011年黑妞在深圳跟一个新加坡人创业时,为了节约成本,黑妞一栋一栋写字楼去问去找,以前深圳的写字楼非常紧俏,好几拨租客看上同一间写字楼然后各使神通去拿下是常有的事。

这两年国内随着城市化进程放缓,人口红利逐渐消失,各行业竞争激烈甚至过剩,再加上互联网的冲击等因素,整个大环境慢慢变差了,部分写字楼才出现了空置现象。

而当下的柬埔寨,城市化进程刚刚起步,人口红利巨大,伴随一带一路国运启兴,近10年年均GDP增速7%,泛亚高铁,100%对外开放的投资环境,美元交易,无外汇管制等大的利好因素摆在这,黑妞也不硬生生说现在的柬埔寨就一定是2、30年前的中国,毕竟人家柬埔寨只是起步晚,但是起点要比2、30年前的中国高多了!

目前我们国内的写字楼市场已经发展到一定的阶段了:甲级写字楼,租金高不可攀;老旧的普通写字楼,价格虽便宜,但楼内老化衰败,退租率高。很多企业在寻找地铁口的新写字楼,而不再追求写字楼是不是甲级。他们更喜欢新写字楼,空间层高不压抑,大堂挑高够气派,物业服务高标准。除了“面子”,他们更在意“里子”。

而在当下的金边,没什么面子里子可言,能找到一间写字楼已经很不容易了,没那么多给你挑三拣四的。由于严重供不应求,租金非常贵,所以在目前的金边,不管是外企,还是本地创客,买间写字楼来自用的现象已经不少见了!

以上两张照片是Taifee812今年上半年去调研写字楼市场时拍的,本地留学回来的年轻创客买的写字楼正在装修,自用办公。

柬埔寨近些年的高速发展,很大程度上是几大本地财团以及外资来推动的!本地早年移民到法国、美国等地的富人,以及年轻的留学生回柬投资创业的情况非常常见,他们说现在全世界范围内,柬埔寨都是少有的高速发展机会遍地的国家,吸引了世界资本的目光,我们为什么不回来?更何况还能建设自己的国家!

第二、再来看看金边目前的写字楼市场:供不应求

关于金边写字楼的行情数据,大家可以去看黑妞之前的几篇数据解读,金边写字楼的缺口依旧很大,严重的供不应求!不少中小企业目前在公寓、别墅、甚至排屋办公。目前金边仅有的三座甲级写字楼:安达大厦,加华大厦,香港交易中心。

这三栋写字楼租金在25-40美金一平,并且清一色开发商自持,只租不卖!这么优质的美元固定资产,稳稳的现金流,超高的回报率,为什么要卖?华为当初到金边找写字楼也不容易,找了挺久,最后在香港交易中心租了一层,目前已经加租到三层了。

最近黑妞团队在金边的规模稍稍扩大,所以除了正常接待看房客户以外,黑妞抽了三个半天去找写字楼,很难租到,租金死贵,前脚说有空房,后脚赶过去时说刚刚租掉了,黑妞各种头大!

以上照片是Taifee812去安达大厦租办公室时拍的,租金按照楼层高度,28-38美金/平,三年起租,空房还要押六付一,物业费5美金/平,电费0.28美金一度。

以上两张是Taifee812去刚刚建成还在做内装的奥林匹亚SOHO拍的,租金22美金/平米。

以上这张是位于BKK1的一栋不像写字楼的写字楼,它的前身是个小公寓,估计房东也发现写字楼租金比公寓高,直接将公寓爆改成写字楼,格局一定不会很好,厕所也很小,要排很久队的那种,这栋几个月前Taifee812去调研时才15美金/平,现在25美金/平。

整个金边目前在建的写字楼项目可以数的过来,其中好几个还是一半住宅一半写字楼的类型,体量很小,而且基本都是2022年交房。另外,金边地价坐火箭往上涨,未来新建项目售价一定不便宜!

第三、柬埔寨政策层面对写字楼的态度:开放+规范

1、开放:

跟国内一样,站在政府的角度,不管公寓市场火不火爆,柬埔寨政府一定希望看到写字楼市场非常火爆,柬埔寨100%对外开放的投资环境就是最好的答案,外国人可以在柬埔寨100%持有一家公司,这是很少有国家能做到的。公寓卖给私人是一锤子买卖,而在写字楼里办公的企业,能为柬埔寨带来就业与源源不断的税收。

目前在金边,即便是写字楼比公寓更稀缺,租金回报率和入驻率都比公寓高,但是目前写字楼售价跟同地段的公寓差不多。其实写字楼是一座城市经济的晴雨表。如果写字楼满租,或租金快速上涨,一定是经济启动或繁荣的体现。

2、规范:

目前来金边投资创业的绝大部分中小企业在公寓、排屋和别墅办公,但是随着涌进金边创业和投资的人越来越多,柬埔寨政府已经在加强统计和管理在柬外国人数据了。

今年7月19日内政部签发指示通告要求各类住宅(公寓)的业主必须在24小时内向其各自的乡或分区警察局报告居住在其房内的外国人情况,以便移民总局能够在数据库中保存外国人的数据。不向警局汇报的房东或房屋所有者将按照柬埔寨移民法与其他相关法律进行惩罚。

随着越来越多在公寓办公的企业租约到期和团队壮大,房东和物业已经在拒绝续租了,因为租给公司跟租给个人比,物业的管理成本和风险相对高,房东也不愿意承担太多风险,人家的房子租给一个公司或团队,人多不说,还有流动性,万一没有及时上报租客信息,房东还要挨罚款。

这就迫使越来越多在公寓办公的中小企业要搬出公寓,选择租写字楼。

第四、金边写字楼市场供需数据:9.35平米/公司

由于目前是柬埔寨发展的相对早期阶段,数据沉淀十分有限,商业部等部门的官方数据又全是纯柬文,甚至还有政府部门由于电脑系统维护升级等原因导致数据疏漏缺失的情况,而疏漏缺失的部分简直就是无头案,就算黑妞拼了老命也查不到。但是基本可以得出一些大致的数据。

写字楼供应:截至2019年第二季度,金边写字楼总净可出租面积约359,000多平方米。

在柬注册企业数:柬埔寨商业部工作报告显示:从2010-2016年间,有19000多家企业登记注册,2017年有将近5000家登记注册,2018年则有15000家左右新公司成立,2019年上半年暂且按去年的数字在估算,也有将近8000家左右了。粗略统计一下,截止2019年上半年,在柬注册的企业总共接近48000家。

而首都金边是柬埔寨的政治、经济、文化中心和交通枢纽中心,金边的经济活动占比是全柬埔寨80%,所以能粗略推断一下金边注册的企业数量大概有38400家左右。

大致得出目前金边的企业平均办公面积为:9.35平米!

目前金边的写字楼均价差不多人民币20000元/平,跟公寓差不多,所以金边写字楼售价大概率一定会涨,这是市场供需关系决定的。

第五、写字楼不好转手的问题:为什么要转手?

黑妞要向大家发出一个灵魂的拷问:这么优质的美元固定资产,为什么要转手?现在绝大部分人都在寻找优质的资金出口,寻求安全且保值的产品,更何况是有稳定且高投报率美元现金流加持的金边写字楼?

北上广深大部分优质写字楼都是开发商自持的,国内经济爬坡那几年,北上广深的写字楼租金每年保守5-10%的的涨幅。现在的金边也是,经济上行高速发展期,大部分现房写字楼和在建写字楼都是只租不卖的!目前在售的写字楼项目实在有限,严重的供不应求啊!

所以,考虑投资写字楼的客户们,一定要准备好长期持有,收租金!收美元租金!收年租金回报率10%以上的美元租金!

想玩短线的也遇到不少,动不动就跑来问:Taifee812,我跟你买,你能不能保证两三年内帮我转出去?一般遇到这种客户,我们会保持克制并且面带微笑的回答他:不好意思,这个洪森也没办法跟你保证!你要是这么着急,干脆别买了,直接在柬埔寨随便一家银行去做美元定存吧,一年存款利息有5%左右!我们比较保守,而且也怕后期麻烦,所以一般也不会接太冒进的客户!

好了,看到这里,相信大家也看出金边写字楼的投资价值了,那么在金边选择写字楼项目时要选什么样的产品呢?虽然现阶段野蛮生长,随便鼓捣一个写字楼都能租出去,但我们也要考虑未来几年的竞争力!?

地段

任何时候城市最核心区域都是稀缺资源,因为支撑区域价值的是它背后一系列丰富的市政和生活配套,并且这些配套在可预见的时间内都不存在任何搬迁可能,这就等于夯实了区域的价值基础。

交通

另外,目前金边的商业还没有像深圳一样已形成商务的集群效应,而是相对比较散,我们除了考虑区域商务的成长性,还要更多考虑写字楼租户的想法,租户的想法其实就是员工的想法,而不是老板的想法,一定程度上员工的想法会左右老板要不要租这间写字楼,如果写字楼所在位置交通极其不便并且还很偏远,试问一下,员工的通勤时间成本那么高,一个个都跳槽离职了,老板自己一个人干吗?

项目配套

电梯是不是过少?是不是高速电梯?因为写字楼电梯分布是否科学,速度是否够快,直接决定了员工和企业的效率。

车位是否足够?本地大部分白领是骑摩托车上班的,所以机车车位也是要考虑进去的。是否有咖啡厅或餐厅等商务配套?能否大大满足写字楼里白领们的日常生活需求和商务接待需求?

如果交通要方便,楼下商业要多样,公共交通直达,各种档次的业态非常丰富,理论上来说,没有哪个员工会拒绝在这样的地方上班。

物业服务

当硬件旗鼓相当的时候,多考虑写字楼的“软实力”,所以在选择写字楼项目时物业也要考虑进去。

总之:租写字楼的人一定会像黑妞Taifee812一样货比三家,所以,有品质,人性化,资源多,服务好的写字楼肯定更受企业欢迎,租金自然也就越高。


来源:网易房产

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